Aspectos Críticos en los Estudios de Mercado y Viabilidad Hoteleros
Desde el inicio de cualquier proyecto de desarrollo hotelero, un análisis de mercado riguroso
En primer lugar, para encuadrar adecuadamente el análisis de la compra que se desea evaluar, es muy recomendable efectuar un análisis previo del mercado donde se ubican los establecimientos. Este ejercicio nos va a permitir contextualizar y dimensionar correctamente las conclusiones que extraigamos posteriormente del examen de cada uno de los activos.
A la hora de examinar cada mercado, repasaremos datos de comportamiento, estructura de la oferta alojativa de hoteles y apartamentos turísticos, tendencias observadas en dicha plaza, oportunidades latentes en el mercado, histórico de los generadores de demanda del destino, etc.
Todo ello nos brindará una visión completa del entorno competitivo y de los ejes de crecimiento que pudieran quizás condicionar la futura rentabilidad de cada activo en su respectivo mercado.
Due Diligence Hotelera
En segundo lugar, una vez establecido el contexto del mercado donde se ubica cada activo cuya compra estamos evaluando, abordaremos las principales áreas clave de cada establecimiento hotelero.
Validaremos la situación legal y urbanística, analizaremos resultados por departamento, determinaremos la situación laboral de cada hotel, se revisará el estado de las instalaciones por parte de una ingeniería, identificaremos posibles requisitos de capex, contrastaremos el posicionamiento de negocio y comercial de cada hotel en su mercado respectivo, y determinaremos el fondo de comercio del establecimiento y de su posible recorrido de valor.
Finalmente, consolidaremos toda la información obtenida previamente y precisaremos cuál es el valor de cada activo de acuerdo a la metodología de valoración que fuera pertinentes en cada caso (tipo de descuento, comparables, múltiplos, valor de reposición, etc.).
El dictamen final nos permitirá extraer conclusiones sobre las estrategias más adecuadas para la puesta en valor de cada activo, el modelo de operación y comercialización más idóneo, las eficiencias a alcanzar, etc. El análisis SWOT sintetizará las recomendaciones finales sobre la conveniencia de llevar a cabo la adquisición y su retorno estimado.
En definitiva, la realización de una due diligence hotelera se revela como una herramienta esencial de extraordinaria utilidad a la hora de afrontar una decisión estratégica de tanta envergadura como es la adquisición de uno o varios activos inmobiliarios hoteleros.
Más allá de ser un procedimiento técnico, constituye un proceso de conocimiento que permite al inversor minimizar riesgos, maximizar valor y anticipar la evolución futura del activo dentro de su contexto competitivo.
