Solicitud de Deuda para Reposicionamiento Hotelero

Abordar el reposicionamiento de un activo hotelero que ha quedado desfasado constituye, sin duda, una decisión estratégica acertada. Si, además, se plantea apalancar dicha inversión mediante financiación bancaria, resulta absolutamente crítico estructurar y presentar la solicitud de deuda de forma rigurosa y profesional.

El sistema financiero español ha incrementado notablemente su grado de especialización en el sector hotelero en los últimos años. Esta mayor sofisticación lleva aparejado un nivel de exigencia mucho más elevado a la hora de analizar y conceder préstamos destinados a reposicionamientos hoteleros.

Los 3 pilares de la decisión del banco

A la hora de solicitar la concesión de un préstamo hipotecario para el reposicionamiento de un hotel la entidad financiera centrará su análisis 3 factores principales:

1. 1. La capacidad de repago del proyecto (ratio de cobertura del servicio de la deuda).
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3. 2. La calidad del activo y del proyecto de reposicionamiento, entendida como la solidez del concepto, su adecuación al mercado y su potencial de generación de valor.
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5. 3. La solvencia del propietario y la presencia de otros posibles sponsors en el proyecto.

De cara a presentar adecuadamente los dos primeros aspectos a tener en cuenta por los bancos, capacidad de repago y calidad del proyecto, se hace por tanto absolutamente recomendable el recurso a una firma experta de consultoría hotelera que nos asesore en cómo estructurar adecuadamente el plan de negocio, que determine de forma realista la previsión de inversión a realizar y que nos recomiende el concepto de producto más idóneo a implementar en nuestra ubicación.

El Estudio de Mercado y Viabilidad es la herramienta clave

En este apartado deberemos analizar aspectos tales como:

• – Cuál es el contexto del mercado en el que se ubica el establecimiento hotelero.
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• – Profundizaremos en el entorno del establecimiento y su zona de influencia.
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• – La estructura de dicho mercado y el tipo de producto existente en la actualidad.
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• – Revisaremos cómo se comportan los establecimientos alojativos de la zona (generadores de demanda, ocupación, precio, tamaño, categoría, servicios, atributos de producto, etc.).
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• – Identificaremos qué limitaciones y/o oportunidades se observan actualmente y en el futuro a nivel hotelero y turístico en este entorno, cómo evoluciona la demanda turística de esta ubicación, etc. Todo ello se analizará con el objetivo de anticipar posibles tendencias que pudieran impactar a un establecimiento alojativo como el que, a priori, podríamos tener previsto en este emplazamiento.

En paralelo, basándonos en los datos que obtengamos del mercado, y habiendo analizado toda la información recibida sobre el activo y lo concluido sobre nuestra visita presencial a la zona, llegaremos a una conclusión sobre:

• – La profundidad del reposicionamiento a llevar a cabo y el nivel de inversión requerido.
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• – El concepto de producto, atributos diferenciales y servicios más idóneos en esta ubicación.
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• – El futuro posicionamiento del hotel dentro de su mercado.
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• – El formato de explotación y comercialización, y plan de negocio a ejecutar.