Conversión de Oficinas en Hoteles
El auge del trabajo remoto, incluso habiendo superado ya el Covid, ha reducido significativamente
No todos los accionistas comparten las mismas prioridades dentro de la estructura de propiedad de un portafolio hotelero. Cuando llega el momento de redefinir dicha estructura, resulta imprescindible realizar un análisis de valoración riguroso de los distintos activos que componen la cartera, con el objetivo de facilitar posibles acuerdos de recompra de participaciones entre las partes.
El valor de un portafolio hotelero no necesariamente resulta de la suma del valor individual de cada activo. En función de que segreguemos activos completos o bien participaciones del portafolio total, deberemos analizar detalladamente el mix de mercados, tamaños, tipos de establecimientos y categorías y determinar cuáles son las combinaciones que minimizan una hipotética destrucción de valor tras la reordenación societaria.
En cualquier caso, para comenzar a generar la valoración individual más precisa de cada establecimiento, será esencial estudiar el contexto de mercado donde se sitúa cada uno de los activos y, simultáneamente, profundizar en el análisis del comportamiento y características de cada uno de estos hoteles.
Proceso de Valoración Hotelera
Con toda la información recopilada estaremos en situación de llevar a cabo la estimación de valor de cada establecimiento por los diferentes métodos de valoración que sean pertinentes en cada caso. Podremos también determinar qué recorrido de valor adicional posible presentan alguno de estos activos sujeto al cumplimiento de determinados hitos.
Finalmente, según nos enfrentemos a un escenario de salida de socios o de reparto de activos, entraremos a ponderar en mayor o menor medida factores como el mercado de cada hotel, su ubicación, tamaño, categoría, etc., con el fin de alcanzar la reordenación de la propiedad más equilibrada en cada caso. Este proceso permitirá también evaluar la viabilidad de obtención de deuda destinada a eventuales recompras de participaciones.
Con este trabajo concluido, los accionistas dispondrán de una visión clara y fundamentada de la valoración individual de cada activo y de los distintos escenarios de partición posibles. Esta fotografía objetiva facilitará la toma de decisiones y permitirá alcanzar acuerdos de reordenación de cartera basados en datos de mercado contrastados y criterios financieros y hoteleros sólidos.
