Una valoración hotelera es el proceso técnico mediante el cual se determina el valor de mercado de un activo hotelero. A diferencia de una valoración inmobiliaria convencional, la valoración de un hotel requiere analizar tanto el activo inmobiliario como el negocio que opera en él: la cuenta de explotación, la proyección de ocupación y tarifa media, el posicionamiento competitivo, el contrato de gestión vigente y el potencial de reposicionamiento del activo.
El valor de un hotel no se puede determinar solo por su superficie, su ubicación o su coste de reposición. Depende de cuánto genera, de quién lo opera, de en qué mercado compite y de cuánto puede generar si se optimiza. Esa es la diferencia entre una valoración hotelera especializada y una tasación inmobiliaria genérica realizada bajo normativa ECO.
Los escenarios más habituales en los que PHG realiza valoraciones hoteleras son:
La tasación ECO es el informe de valoración oficial homologado por el Banco de España, obligatorio para operaciones de financiación hipotecaria. Su metodología está diseñada para activos inmobiliarios en sentido amplio y cubre con rigor aspectos como el valor del suelo, el coste de reposición y los comparables de mercado.
Sin embargo, la normativa ECO tiene una limitación reconocida en el sector. La regulación emitida por el Banco de España apenas menciona vagamente el uso hotelero y no ofrece ningún criterio sobre su adecuada y específica valoración (Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras): no desarrolla criterios metodológicos específicos para la valoración del negocio hotelero, la cuenta de explotación, la proyección de ocupación y tarifa, el posicionamiento competitivo del activo o el impacto del operador en el valor. Y resulta que estos son precisamente los factores que más determinan el valor real de un hotel.
Por este motivo, es habitual que entidades financieras con hoteles en su balance, activos adjudicados o en proceso de recuperación, soliciten a PHG una valoración hotelera independiente que complemente o contraste la tasación ECO oficial con la que ya cuentan. No sustituye al tasador homologado: aporta el criterio hotelero operativo que la normativa ECO no exige pero que el mercado necesita para tomar decisiones ejecutables.
Dependiendo del tipo de activo y del propósito de la valoración, PHG aplica una o varias de las siguientes metodologías: descuento de flujos de caja proyectados, comparables de mercado con transacciones recientes de activos similares, múltiplos de RevPAR y GOP, y valor de reposición. En todos los casos, el análisis parte de datos reales del mercado hotelero en el que opera el activo, no de parámetros inmobiliarios genéricos.
Sí. PHG ha realizado peritajes judiciales en litigios con prueba testifical. En estos casos, el informe de valoración cumple los requisitos formales exigidos por el proceso judicial o arbitral, y el perito puede ser requerido para defender sus conclusiones ante el tribunal o el árbitro.
Entre cuatro y seis semanas para una valoración estándar de un activo individual, dependiendo de la disponibilidad de datos operativos del hotel y de la complejidad del mercado. Para valoraciones de portafolios o para procesos con plazos ajustados, litigios, transacciones inminentes, PHG adapta el calendario a las necesidades del cliente y en todos los casos PHG visita los hoteles y entornos objeto de valoración.
España es el mercado principal. PHG ha realizado valoraciones y estudios de mercado en Marruecos, Francia, Reino Unido, Portugal, Cuba, México, Colombia, Brasil y Estados Unidos, así como en otros mercados EMEA.
«Nuestra experiencia con PHG es muy positiva. En Buenavista Equity Partners hemos contado con Ivar en varias de nuestras últimas inversiones en activos hoteleros de diferentes tipologías, demostrando siempre su gran profesionalidad y conocimiento del sector y sus tendencias. Además de la calidad y precisión de su trabajo, destacaría su accesibilidad, disponibilidad y cumplimiento de los plazos comprometidos.»
Víctor Macías, Socio, Buenavista Equity Partners
«Desde que empezamos a interesarnos por el mundo hotelero como inversores, hemos solicitado varios informes a PHG, tanto de activos concretos para compraventa como de proyectos a desarrollar. Siempre han respondido con mucha profesionalidad y agilidad. Estamos muy satisfechos de contar con ellos como asesores externos.»
Asunción Martínez, Aligrupo Family Office
Si necesitas conocer el valor real de tu activo hotelero para una compraventa, una refinanciación, un litigio o una decisión estratégica, no dudes en contactarnos directamente.
Ivar Yuste | phg@phghr.com | (+34) 91 056 92 11
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