El Caos Normativo Impulsa la Larga Estancia

Mientras que el segmento hotelero de “extended stay”, o larga estancia, se ha desarrollado con gran éxito en Estados Unidos en las últimas décadas, otros grandes mercados hoteleros han tardado más tiempo en adoptar este modelo operativo de enorme rentabilidad. En España, segundo mercado turístico del mundo, este vacío de mercado en el segmento de larga estancia ha persistido a pesar de que el turismo constituye el principal motor de la economía. Sin embargo, más recientemente, una nueva ola de incapacidad regulatoria y desconocimiento profesional por parte de las administraciones públicas está, paradójicamente, allanando el camino para la aparición de una generación de operadores de larga estancia profesionales de nuevo cuño en España y otros mercados europeos.

El sector turístico español se encuentra bajo presión debido a políticas y regulaciones nacionales y locales mal concebidas, que van desde la imposición de tasas arbitrarias a los propietarios privados de apartamentos, hasta la prohibición directa de los alquileres turísticos en algunos municipios, la introducción de restricciones urbanísticas sin sentido, el establecimiento de cupos de licencias hoteleras en determinados municipios o la aplicación de las, incorrectamente denominadas, tasas “ecológicas” a los visitantes (caso de Mallorca) o tasas de acceso (caso de Venecia). Sin embargo, irónicamente, estas medidas administrativas en ningún caso han alcanzado su objetivo deseado de reducción del número de turistas en estos destinos, ni han mejorado la calidad de vida de los residentes en los municipios donde se han implantado. Muy al contrario, estas políticas han resultado ser meras herramientas recaudatorias que han generado una mayor carga financiera para los viajeros y han inflado artificialmente los precios de los activos inmobiliarios hoteleros, provocando beneficios récord para los operadores y propietarios hoteleros ya existentes, al tiempo que han entorpecido en cierta medida la fuga de propietarios desde el segmento residencial hacia el turístico.

No obstante, la naturaleza siempre encuentra su camino y, unos inesperados efectos colaterales de estas políticas han propiciado la aparición de una nueva generación de operadores turísticos profesionales que está aprovechando este caos regulatorio para entrar en el mercado con atractivos conceptos de larga estancia o “extended stay”. Grupos como Numa, Limehome, SmartRental Group, Bob W o Líbere, entre otros, están comenzando a ganar una cuota de mercado significativa que tradicionalmente pertenecía a los hoteles convencionales. Su éxito se basa en operaciones muy optimizadas, con estructuras de personal reducidas (generando mayor GOP), un enfoque claramente centrado en el cliente a través de la gestión vía aplicaciones móviles, y unos estándares de FF&E muy superiores a los habituales en los apartamentos turísticos de propiedad independiente.

A diferencia de las cadenas hoteleras tradicionales, estos operadores de larga estancia son en su mayoría nuevos actores (financiados por vehículos de private equity) y carecen de un fuerte reconocimiento de marca en el mercado. Sin embargo, los propietarios de los activos se sienten atraídos hacia este modelo gracias a unos niveles de renta mucho más elevados de lo habitual (de hasta el 40 % de las ventas), lo que permite a estas compañías crecer mucho más rápidamente pese a la debilidad de sus marcas. Por otra parte, unos costes laborales significativamente más bajos (debido a estancias más largas de los huéspedes) facilitan un desarrollo de las propiedades mediante estrategia de clúster, reduciendo el número mínimo de habitaciones exigido a los propietarios y acelerando aún más su ritmo de crecimiento.

La demanda de productos de larga estancia en el mercado es evidente. En los últimos 12 meses, el mercado de apartamentos turísticos privados ha registrado un notable crecimiento de ingresos totales, con Málaga liderando con un aumento del 58,23 %, seguida de San Sebastián (54,90 %), Palma (52,83 %), Valencia (37,68 %), Madrid (32,87 %) y Barcelona (12,14 %), según datos de AirDNA. Con más de 548.700 apartamentos listados en toda España, el sector está claramente preparado para un proceso de consolidación, a medida que los nuevos operadores profesionales de larga estancia continúen ganando velocidad.

Finalmente, el éxito del sector de larga estancia en España pone de manifiesto la resistencia del tejido empresarial frente a la distorsión regulatoria. Esta evolución ilustra de forma clara cómo las dinámicas del libre mercado, combinadas con la creatividad empresarial, pueden superar los obstáculos derivados de la incompetencia política y burocrática.