Un perito hotelero es un experto independiente con conocimiento especializado del sector hotelero que elabora informes técnicos destinados a procesos judiciales o arbitrales. Su función es aportar al tribunal o al árbitro el criterio técnico necesario para resolver cuestiones que requieren conocimiento especializado del negocio hotelero: valoraciones, rentas de mercado, prácticas habituales del sector, lucro cesante, interpretación de contratos hoteleros, etc.
A diferencia de un perito inmobiliario generalista, el perito hotelero combina conocimiento del activo inmobiliario con conocimiento profundo de la operación hotelera: cuenta de explotación, estándares de gestión, contratos de explotación, modelos de franquicia y arrendamiento, desempeño de mercados, y comportamiento competitivo. Esta especialización es determinante en litigios donde el valor o el rendimiento del activo depende de variables operativas que un perito generalista no está en condiciones de analizar con rigor.
Los escenarios más habituales en los que PHG actúa como perito hotelero son:
El valor y el rendimiento de un hotel dependen de variables operativas que un perito inmobiliario generalista, o un abogado, no están formados para analizar: ocupación, tarifa media (ADR), RevPAR, GOP, estructura de contratos de gestión, estándares de marca, competencia en el mercado de destino, prácticas más habituales en la operativa hotelera, etc. En un litigio hotelero, un informe pericial que no contemple estas variables puede ser fácilmente rebatido por la parte contraria si esta cuenta con un perito especializado. Por ejemplo, la normativa ECO del Banco de España, que regula las tasaciones oficiales de inmuebles, no desarrolla criterios metodológicos específicos para hoteles, lo que confirma que la valoración hotelera requiere una especialización que va más allá de la tasación inmobiliaria convencional.
Sí. Ivar Yuste, socio de PHG, puede comparecer como perito experto hotelero en juicios orales para defender y detallar las conclusiones del informe pericial previamente presentado. PHG ha comparecido en vistas orales de varios días de duración, incluyendo procedimientos que han requerido la elevación de comisiones rogatorias a Estados Unidos para la personación de testigos internacionales.
PHG ha colaborado con bufetes de primer nivel nacional e internacional en procedimientos judiciales y arbitrales que involucran activos hoteleros en España y en el extranjero. Por la naturaleza confidencial de estos procesos, no podemos citar nombres de clientes ni de procedimientos concretos, pero PHG ha actuado bajo la dirección de despachos especializados en derecho mercantil, concursal e inmobiliario en tribunales de distintas jurisdicciones españolas.
Entre cuatro y seis semanas para un informe estándar sobre un activo individual, dependiendo de la complejidad del caso, la disponibilidad de documentación y el número de activos implicados. PHG puede adaptarse a los plazos procesales cuando el procedimiento lo requiere.
Sí. PHG ha actuado como experto hotelero independiente en varios arbitrajes extrajudiciales para dirimir discrepancias contractuales entre propietarios y operadores hoteleros, incluyendo conflictos sobre el cálculo de honorarios de gestión en hoteles y branded residences de marcas internacionales.
Sí. La valoración de suelos o estructuras hoteleras requiere analizar no solo el valor del suelo y el grado de terminación de la obra, sino el recorrido de valor que la licencia hotelera aporta sobre el suelo, posibles operadores o marcas interesados en la ubicación, rentas de mercado alcanzables, inversión requerida y retorno estimado. PHG ha realizado informes periciales específicamente sobre suelos con licencia hotelera en diferentes mercados españoles para su uso en procesos judiciales.
PHG ha actuado como perito hotelero experto en varios procedimientos judiciales y arbitrales en España. A continuación se describen algunos de los mandatos más representativos, de forma anonimizada por razones de confidencialidad:
Un vehículo de inversión inmobiliaria propiedad de dos fondos institucionales internacionales contrató a PHG para elaborar informes periciales sobre tres activos hoteleros en Costa Brava, en el contexto de un procedimiento judicial por posible alzamiento de bienes mediante contratos de arrendamiento presuntamente falsificados con posterioridad a una adjudicación hipotecaria. PHG calculó el lucro cesante generado en un periodo determinado e identificó indicios de prácticas irregulares en la gestión y comercialización de los hoteles. El procedimiento fue dirigido por un bufete de primer nivel desde Barcelona. Las partes alcanzaron un acuerdo extrajudicial.
PHG fue nombrado en tres ocasiones como experto hotelero independiente para dirimir discrepancias contractuales entre los propietarios de las branded residences de un hotel de lujo internacional en Ibiza y el fondo de inversión propietario del establecimiento. Las discrepancias se derivaban de la interpretación del cálculo de honorarios del operador. El asesor legal del cliente era un bufete español de primera línea.
PHG actuó en calidad de experto hotelero en un litigio mercantil durante tres años sobre honorarios de intermediación en una transacción hotelera realizada en Estados Unidos. El procedimiento incluyó una vista oral de dos días consecutivos, la elaboración de múltiples informes periciales hoteleros, y la elevación de comisiones rogatorias a Estados Unidos para la personación en España de testigos norteamericanos. El asunto fue resuelto en primera instancia a favor del cliente.
PHG elaboró dos informes periciales hoteleros para sendos procedimientos judiciales en los tribunales de la provincia de Tarragona, en asuntos mercantiles donde un operador hotelero español reclamaba a un promotor inmobiliario por la no entrega de dos hoteles desarrollados en Cataluña. PHG fue también requerido para comparecer en la vista oral.
Durante varios años, PHG prestó servicios recurrentes de consultoría y valoración hotelera a una entidad financiera española,posteriormente integrada en un vehículo de inversión participado por un fondo internacional, para la valoración de hoteles, inmuebles susceptibles de uso hotelero y suelos hoteleros procedentes de adjudicaciones hipotecarias. Este trabajo consistía frecuentemente en contrastar y complementar tasaciones ECO con criterio hotelero operativo real.
La credibilidad de un informe pericial hotelero depende directamente de la trayectoria y las credenciales del perito. Ivar Yuste, socio de PHG, aporta:
Si estás gestionando un litigio o arbitraje que involucra activos hoteleros y necesitas un perito hotelero experto, no dudes en contactarnos directamente. La confidencialidad está garantizada desde el primer contacto.
Ivar Yuste | phg@phghr.com | (+34) 91 056 92 11
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